04 August 2016

Le tutele in fase di compravendita

workinprogress
Latito da un po'..
E mi rendo conto di aver iniziato la rubrica comprare&ristrutturare una vita fa' e di averla davvero trascurata.. quindi oggi volevo finalmente continuare con le mie paternali e terminare la rubrica sulle tutele in fase di compravendita.
Vi ho parlato delle varie tipologie di immobili, dell'importanza di farsi seguire da un tecnico e della proposta d'acquisto. Quindi non rimane che darvi qualche indicazione sul COMPROMESSO (il preliminare di vendita) e sul famoso ROGITO (l'atto di compravendita) e magari accompagnarvi con qualche foto del workinprogress della nostra casetta.
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PRIMA del preliminare di vendita
Come già accennato quando vi ho parlato della proposta di acquisto dovrete già dettare in essa tutte le vostre condizioni all'acquisto, farlo dopo con il preliminare quando sarete seguiti da un notaio non sarà possibile perché vi sarete già impegnati e dopo non potrete più dettare regole ma concordare.
Quindi nel compromesso dovrete far riportare dal notaio le vostre condizioni, come ad esempio clausole risolutive, sospensive.. ad esempio: Condizione sospensiva all'ottenimento del mutuo oppure che la proprietà sia libera da servitù di passo o che con l'atto si costituisce a vostro favore una servitù di passo..o ancora condizioni risolutive all'ottenimento dei permessi di cambio di destinazione ed uso (da ottenere tra il compromesso e il rogito)  e ovviamente assicuratevi il ripristino dell'immobile allo stato catastale oppure quando possibile, che vengano effettuate PRIMA dell'atto di compravendita eventuali sanatorie. Ma questi sono alcuni esempi dei tanti problemi relativi a una compravendita. Per questo è bene prima di impegnarsi farsi seguire, come vi dicevo, da subito da un VOSTRO tecnico di fiducia, per non avere poi, una volta impegnati, brutte sorprese.

Se acquistate un immobile in costruzione o appena finito di costruire assicuratevi che vi venga fornita PRIMA del rogito, l'agibilità. Se date alla ditta costruttrice un termine successivo per fornirvelo potreste non ottenerlo mai, con tutti i vari problemi del caso. Conosco chi ha acquistato case su progetto facenti parte di un progetto di urbanizzazione mai ultimato dall'impresa venditrice e quindi con certificato di abitabilità mai ottenuto (va richiesto a fine lavori). Ad esempio: "entro mesi sei dal preliminare di vendita, e ogni qual modo prima del rogito, dovrà essere fornito certificato di agibilità alla parte acquirente", "in caso di inadempienza da parte della parte venditrice delle seguenti condizioni la parte acquirente potrà recedere dallo stesso e avrà diritto, come per legge, al doppio della caparra oltre al rimborso delle spese derivanti dal seguente contratto" (tecniche e/o notarili).
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Sapete che se acquistate degli immobili con terreno agricolo i confinanti, se sono coltivatori diretti, hanno il diritto di prelazione per un anno dal compromesso al prezzo pattuito?
Quindi badate bene al prezzo che scrivete sul compromesso e cercate PRIMA di stipularlo di ottenere tutte le eventuali rinunce scritte al diritto di prelazione. Noi abbiamo avuto anche questa rogna.
E quindi, come già detto, scrivete già nella proposta d'acquisto che volete tutte le rinunce scritte degli aventi diritto.
Il Preliminare di vendita
Se vi siete già tutelati da subito con le vostre condizioni nella proposta d'acquisto non dovrete che assicurarvi che il notaio le inserisca nel compromesso, oltre alle formule di routine che sarà lui a inserire. Il notaio effettuerà, accertatevene, una visura dell'immobile prima della stipula del compromesso. Per accertarsi della proprietà dello stesso e che sia libero da vincoli e ipoteche.
Due sole raccomandazioni:
1. Fatevi sempre mandare una copia da leggere prima del giorno della firma, quel giorno sarete distratti, vi verrà letto di furia e non avrete il tempo di comprendere o riflettere su tutto.
2. Ricordate che i soldi che darete a titolo di acconto se poi ci saranno problemi avrete il diritto di riottenerli ma nella pratica potrebbe non essere semplice farseli rendere. Quindi date il minimo di anticipo previsto e fate TRASCRIVERE il compromesso, siate chiari da prima con questo col notaio.
In molti stipulano il preliminare di vendita senza farlo trascrivere ma solo registrare, talvolta alla presenza dell'assistente del notaio. Anche se avrete delle spese in più a trascriverlo, a meno di non effettuare il rogito a pochi giorni di distanza vi consiglio assolutamente di farlo alla presenza del notaio e quindi di trascriverlo.
Così non sarà vincolante solo tra voi ma anche nei confronti di terzi.
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Perchè?
Se fate trascrivere il compromesso avrete il privilegio su quell'immobile. Mettiamo il caso che la ditta venditrice, al solo scopo di frodare le caparre, venda a più persone tramite compromessi non trascritti lo stesso immobile. Il diritto sull'immobile lo ha il primo che trascrive l'atto nei registri immobiliari. Un atto non trascritto tramite visure all'immobile non è visibile.
Oppure mettiamo il caso che tra il tempo che intercorre tra il compromesso non trascritto e il rogito il venditore sia pignorato, l'immobile venga messo sotto sequestro conservativo, venga iscritta un ipoteca sull'immobile.. se avrete trascritto non sarà possibile perché per quell'immobile il privilegio è vostro.
E' molto meno complicato fare eseguire al giudice coattivamente un passaggio di proprietà che ottenere la restituzione di soldi che nel frattempo potrebbero essere spariti.
Per altre informazioni la trascrizione è disciplinata dall'art.2645 bis del Codice Civile.
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Il Rogito
Come per il compromesso fatevi mandare prima una copia dell'atto da poter leggere con calma.
Quel giorno diventerete i proprietari dell'immobile quindi dovrete assicurarvi solo di avere l'immobile nello stato e nelle condizioni che avrete pattuito e di avere tutta la documentazione allegata in regola, quindi come vi dicevo: Agibilità, APE,.. fate in modo di avere tutto per quel giorno
Dopo credetemi, dovrete rincorrere la parte venditrice.

Spero di essere stata chiara nella spiegazione, ho cercato di usare termini più semplici e comprensivi possibile e scusate se sono un po' lagnosa con queste cosine ma ci tengo molto che siano diffuse perché ho visto tante persone perdere i loro risparmi con contratti di compravendita mal gestiti.

3 comments :

  1. Ciao Silvia, mi occupo di diritto immobiliare e hai spiegato molto bene le dinamiche essenziali. Brava!
    Marina

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  2. post davvero interessante a presto cara
    (http://ilfildiarianna13.blogspot.com)

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  3. ...nella vita diverse volte o acquistato e venduto ...ma io ho solo deciso di farlo per il resto ha sempre pensato tutto mio marito un pignolo matematico ....troppo pignolo!!!!!....Io mi sono persa nella bellezza delle immagini ...sono entrata in quel bel casale e nel fienile e ho ammirato i bellissimi panorami ,in silenzio, che si vedevano dalle finestre....buona estate...

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Grazie per avermi regalato un tuo pensiero ❤
{Silvia}

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